Que faire lorsqu’on reçoit une notification de droit de surplomb pour une ITE ?
Le propriétaire voisin doit examiner sans attendre la description et les plans de l’ouvrage, les justificatifs techniques, les indemnités proposées ainsi que le projet de convention d’accès temporaire. La notification fait courir un délai de six mois pendant lequel il peut saisir le juge pour s’opposer au surplomb dans les conditions prévues par la loi ou contester les indemnités.
Un motif sérieux et légitime d’opposition peut notamment être lié à l’usage présent ou futur de la propriété. Chaque dossier doit être apprécié au regard du projet, du fonds concerné et des échanges déjà intervenus.
Comment préparer et notifier un projet d’ITE qui surplombe une propriété voisine ?
Pour isoler un bâtiment existant, la loi permet, sous conditions, un surplomb de 35 cm au maximum sur le fonds voisin. Il faut notamment justifier qu’aucune autre solution technique n’offre une efficacité énergétique équivalente, ou qu’une telle solution présente un coût ou une complexité excessifs.
Sauf accord des propriétaires concernés, l’isolant doit être posé à au moins deux mètres au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol. Avant les travaux, le dossier à notifier comprend notamment les plans, les justificatifs techniques, une proposition d’indemnités, un projet d’acte authentique relatif au surplomb et un projet de convention organisant l’accès temporaire.
Que faire si des travaux d’ITE ont été engagés sans notification ?
Le vote des travaux en assemblée générale ne suffit pas à autoriser un surplomb sur la propriété voisine. Lorsque le chantier a débuté sans notification clairement formalisée, il convient d’identifier rapidement l’emprise des travaux, les autorisations manquantes, les échanges intervenus et les mesures permettant de préserver les droits de chacun.
Une notification incomplète ou tardive, un désaccord sur la hauteur du départ de l’isolant ou une convention laissée en suspens peuvent retarder le chantier et créer un contentieux. Une analyse juridique permet de déterminer les démarches adaptées à la situation.
Comment encadrer l’accès au fonds voisin, la convention et les indemnités ?
Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. L’accès temporaire à sa propriété pour installer un échafaudage ou réaliser les travaux ouvre également droit à une indemnité distincte.
La convention d’accès doit préciser l’emprise et la durée de l’occupation, les installations prévues, les assurances, la protection du fonds voisin et de sa remise en état. Les modalités du surplomb doivent ensuite être formalisées par acte authentique ou décision de justice et publiées au fichier immobilier pour l’information des tiers.
Quel accompagnement propose le cabinet aux copropriétés et aux propriétaires voisins ?
Le cabinet intervient en lien avec les intervenants techniques et le notaire pour sécuriser le projet ou défendre les droits du propriétaire voisin.
- Examiner les parcelles concernées, les pièces du projet et son calendrier
- Préparer les projets de convention et d'acte authentique, ainsi que la notification.
- Accompagner les échanges sur l’accès, les travaux et les indemnités
- Assister le syndicat des copropriétaires ou le propriétaire voisin en cas de contestation
Les étapes de préparation et de notification peuvent faire l’objet d’un forfait défini selon le dossier. Si un contentieux survient, les modalités de l’intervention sont précisées séparément.